Экономист Сантьяго Ниньо Бесерра в очередной раз высказался о жилищном кризисе в Испании, предложив тезис, противоречащий преобладающей точке зрения. По мнению каталонского аналитика, мы имеем дело не с жилищным пузырем , а скорее со сценарием стремительного роста цен, вызванного дисбалансом спроса и предложения. Его анализ показывает, что спрос на жилье значительно превышает доступное предложение, и есть также те, кто располагает достаточными средствами для поддержания цен на заоблачном уровне.
Но это еще не все. Ниньо Бесерра также выступил с серьезным предупреждением: если экономика пошатнется, может произойти волна выселений, подобная той, что была в 2008 году. Экономист утверждает, что цены стабилизируются только тогда, когда спрос больше не сможет позволить себе более высокие цены, и что этот момент может сопровождаться банкротствами, безработицей и проблемами в банковском секторе. Сочетание, которое, по его словам, «в некотором смысле будет похоже на 2008 год».
Теория Ниньо Бесерры: никакого пузыря нет, а цены стремительно растут.
В сообщении, опубликованном в социальной сети X, экономист объяснил, что нынешний рынок недвижимости не переживает спекулятивного пузыря, подобного тому, что был два десятилетия назад. «На рынке нет пузыря; мы имеем дело с заоблачными ценами и людьми, у которых есть избыток денежных средств», — заявил он. По его анализу, ключевым моментом является то, что спрос на жилую недвижимость превышает предложение , и этот разрыв усугубляется дефицитом инвестиционных альтернатив. «Инвестировать практически негде», — добавил он, что подталкивает многих к вложению средств в покупку второго дома как к надежному убежищу для своего капитала.
Эксперт также отметил, что цены на продажу и аренду прекратят расти, когда спрос больше не сможет их покрывать. В этот момент, по его прогнозу, они стабилизируются на «заоблачном уровне», то есть на очень высоком уровне, который вытеснит с рынка значительную часть населения. Ситуация, которая, по его мнению, неустойчива в среднесрочной перспективе.
Динамика спроса и предложения
Чтобы понять позицию Ниньо Бесерры, важно помнить, что рынок жилья подчиняется закону спроса и предложения. Когда жилья мало, а желающих купить или арендовать много, цены, как правило, растут. Именно это, по мнению экономиста, и происходит в Испании. Банк Испании оценивает дефицит жилья для удовлетворения текущих потребностей в 740 000–750 000 единиц, что подчеркивает нехватку предложения.
Предложение жилья явно недостаточно, о чем свидетельствует дефицит, оцененный Банком Испании. Кроме того, строительство новых домов не успевает за спросом , что усугубляет проблему и затрудняет доступ к доступному арендному жилью.
Дефицит жилья и роль покупателей с высоким доходом
Одним из аспектов, привлекших наибольшее внимание в анализах Ниньо Бесерры, является роль людей с высокой покупательной способностью. По мнению экономиста, эти покупатели обладают большей покупательной способностью, что позволяет им конкурировать за одни и те же объекты недвижимости с другими домохозяйствами. Принимая более высокие цены или менее выгодные условия, они создают «эффект притяжения», который приводит к росту цен на аренду и покупку жилья .
Это явление частично объясняет, почему цены не падают, несмотря на кризис. Пока существует спрос, готовый платить больше, у арендодателей нет стимула снижать цены. А поскольку предложение ограничено, конкуренция между покупателями с разной покупательной способностью в конечном итоге приносит выгоду самым богатым, оставляя людей со средним и низким доходом в стороне из-за обвала покупательной способности.
Угроза волны выселений
Наиболее тревожным аспектом анализа Ниньо Бесерры является его предупреждение о потенциальном сценарии массовых выселений. Экономист отметил, что в случае экономического краха это может привести к волне банкротств, росту безработицы и резкому увеличению неплатежей по кредитам. Это напрямую повлияет на банки , которые столкнутся с ростом неплатежей и будут вынуждены обращать взыскание на заложенное имущество и проводить выселения.
В этой связи Ниньо Бесерра сравнил ситуацию с кризисом 2008 года, хотя и уточнил, что она не будет в точности такой же. «В некотором смысле это будет похоже на 2008 год, — сказал он, — но с заметными отличиями». Если в 2008 году пузырь лопнул из-за переоценки активов, то сейчас проблема заключается в устойчивом росте цен, подпитываемом спросом, который больше не может позволить себе платить больше. Когда этот спрос иссякнет, корректировка может быть резкой , особенно с учетом роста процентных ставок по ипотечным кредитам.
Однако, согласно мнению Сантьяго Ниньо Бесерры, ситуация на испанском рынке жилья выглядит сложной. Экономист исключает существование пузыря, но предупреждает, что стремительный рост цен и дефицит предложения могут привести к волне выселений в случае ухудшения экономической ситуации. Ключ, по его мнению, кроется в покупательной способности покупателей : когда эта способность исчерпается, цены стабилизируются, но на уровне, недоступном для многих. Между тем, неопределенность в отношении будущего рынка недвижимости продолжает расти, и призывы к структурным реформам множатся.
